Défiscaliser en finançant les études de ses enfants

Dans le cadre de donations familiales, il est très courant que les parents donnent la nue- propriété d’un bien immobilier à leurs enfants tout en conservant l’usufruit. Si ce procédé est assez habituel, il existe également la possibilité de transmettre l’usufruit d’un bien en conservant la nue-propriété.

Ce type de donation est particulièrement avantageux lorsque les parents désirent aider financièrement leurs enfants majeurs notamment pour le paiement de leurs études. Alors que le versement d’une pension alimentaire est soumis à un plafond de déduction des revenus imposables, transmettre l’usufruit permet aux enfants de percevoir les loyers du bien pendant toute la période du démembrement de propriété. De plus, ce procédé n’est pas définitif puisqu’une fois que la période déterminée touche à sa fin, les parents retrouvent la pleine propriété du bien et recommencent à percevoir les loyers rattachés.

Pour les foyers soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ce procédé offre un avantage conséquent : le bien dont l’usufruit est transféré n’est plus compté dans leur patrimoine imposable durant toute la période de démembrement.

Pour les foyers qui ne sont pas soumis à cet impôt immobilier, ce procédé est également intéressant. Les loyers étant versés à leurs enfants, les parents ne paieront ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur les loyers du bien en question. Il est également très probable que ces loyers ne seront pas taxés puisqu’ils représenteront l’unique source de revenus des enfants. Dans le cas où les enfants ont d’autres revenus, le taux d’imposition restera marginal et peu élevé par rapport à celui de leurs parents.

Comme toutes les formes de donations, le transfert d’usufruit sera soumis à des droits de donations. Ces droits varient selon la durée de la période de démembrement. Pour une période inférieure à 10 ans, les droits seront calculés sur 23% de la valeur du bien.

Prenons pour exemple un père qui souhaite transmettre l’usufruit d’un bien d’une valeur de 200.000 euros pour une période de 5 ans. La valeur de l’usufruit s’élèvera à 46.000 euros. Avec l’abattement de 100.000 euros appliqué lors d’une donation entre parent et enfant, les droits de donation seront de 0 et il ne restera que les frais de notaire et la taxe de publicité foncière à payer par les parents.

Il est important de prouver que ce transfert d’usufruit est nécessaire pour l’enfant et n’est pas motiver uniquement pour échapper à l’imposition. Si l’enfant n’a pas réellement besoin des loyers de ce bien ou qu’il n’habite pas dans celui-ci, l’administration fiscale se réserve le droit de remettre en question cette donation et de la re-qualifier comme un abus de droit.